商铺先抵后租遇执行 法官巧解民营企业主困境

    商铺先抵后租,拍卖势在必行,但其中有租户是民营企业主,企业内有数十名员工,执行遭遇此特殊情况该如何处理?且看无锡市梁溪法院执行干警怎样巧解该起执行案件。

    “感谢无锡市院梁溪区人民法院执行局尤祺法官、马振中法警秉公执法、为民解忧”。近日,一位民营企业主袁某从宜兴赶来,向梁溪法院执行局的两位干警送上了两面锦旗,感谢他们在一起执行案件中充分听取租户们的意见,并做了大量的工作,让其公司在不迁出房屋的情况下,重新与买家签订房屋租赁合同,真正是位为民解忧的好法官!

    2013年1月,广发银行与赵某等人签订授信额度合同,约定广发银行为其提供最高限额为2000万元的授信额度,赵某等人以其所有的房产和土地分别提供抵押担保。

    经法院审理,判决赵某等人返还借款本金2000万元,并支付期内欠息838735.32元及逾期罚息等金额。然而,在梁溪法院判决生效后,赵某等人未依法履行返还借款的法律义务。

    广发银行于2017年5月向法院申请对赵某等人进行强制执行。在执行过程中,承办法官向无锡市各银行、无锡市房屋管理局产权监理处、无锡市公安局车辆管理所等部门均进行了调查,被执行人名下无可供执行的足额存款,相应银行账户梁溪法院已依法冻结。只有位于宜兴市新街街道龙背山森林公园商业街2幢房产及土地可被执行。

    然而,该房产是商业用房,每一户都被出租,所签订的租赁合同的具体情形均不相同。据调查,这些商铺都是在本案被执行人将龙背山森林公园商业街2幢房产作抵押后租赁的。根据《合同法》,抵押权的设定先于租赁合同成立的时间(“先抵后租”),无论该租赁合同是否合法有效,承租人是否善意,都不能阻碍法院执行。也就是说,这些租户必须配合法院拍卖工作,迁让出房产,否则涉嫌阻碍法院执行。

    送来锦旗的袁某就是租户之一的董事长。袁某经营的无锡市某餐饮管理有限公司是一家民营企业,在整个无锡市共有三家连锁店,下属上百名员工。如果迁出房产,会给公司带来沉重负担,使公司正常经营遭受巨大冲击。

    此时,承办法官尤祺陷入了两难境地,一方面是像袁某此类租户的特殊情况,另一方面则是拍卖房屋势在必行。尤祺在仔细分析案情之后,主动与广发银行协商,经过释法说理,说明利弊,广发银行同意带租拍卖。最终,拍卖以565次的竞买次数卖出了2562万元的可观价格。

    在拍卖结束之后,尤祺法官组织广发银行、买受人、袁某共同协商。经过尤祺法官的不懈努力,激发买受人的共情心理,买受人最终同意把装修补偿款补偿给袁某,袁某也跟买受人当场达成租赁合同,并支付租金。

    如此一来,既保障了申请执行人的合法权益,维护了司法拍卖的合法正当性,又保护了袁某的民营产业,以及企业员工面临失业的问题。

    为了感谢法官,袁某特地制作锦旗,送来梁溪法院执行局,于是发生了开头的一幕。(温超洁) 

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