深圳18%甲级写字楼空置 部分租金大跌30%!传递了什么信号?

写字楼持续空置,既与过去供应太多有关,也与实体经济速度放缓有关。

上周末知名经济学教授张五常莅临深圳,力挺深圳这座城市,将成为“世界中心”。去年以来,在一二线楼市的这波调整中,深圳表现最为坚挺,每月仅有几十元的微幅下跌。

然而,看起来一派繁荣、房价高企的深圳,其实也暗藏尴尬。

第一太平戴维斯近日发布的报告显示,今年一季度,在写字楼无新增供应的情况下,深圳市的甲级写字楼空置率却在一路走高。

根据报告,一季度深圳写字楼市场无新增供应,全市写字楼总存量仍为608万平方米。

但与此同时,深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2个百分点至18.2%;市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%至每平方米每月225.8元。

真实市场的现象和案例似乎更为严峻,多名中介表示,有些写字楼租金与去年相比,已出现约30%的跌幅。

以深圳子市场分析来看,今年第一季度,福田区出现退租现象,全区净吸纳量为负1.2万平方米。

对此,第一太平戴维斯表示,主要是因为部分金融企业为节省成本,缩减租赁面积。

同时,福田中心区一季度写字楼空置率环比上升0.5个百分点,达到14.1%。平均租价为253.4元/平方米,环比下降了2.6%,同比下降3.2%,跌破300元/平方米。

而子市场中一季度空置率最高的为前海地区,达到58.8%,同上一季度保持不变;平均租金也与上一季度持平,为188.8元/平方米。

空置率持续上升,一方面是供应量太大。2014年-2018年五年间,深圳写字楼平均新增供应约为64万平方米。

而更深层次的原因是,深圳市写字楼空置率上升,租金出现跌幅,表明了企业租赁需求的减弱,这与深圳市的经济形势息息相关。

第一太平戴维斯报告中指出,深圳市经济总量持续扩大的同时,同比增速却在进一步放缓。2018年,深圳地区生产总值达到24221亿元,同比增长7.6%,增速放缓1.2个百分点。

同期,深圳地区第三产业生产总值总计14238亿元,同比增长8.2%,占地区生产总值的59%,但增速下降4.2个百分点。

过去几年,已有华为这样的领军企业将部分业务搬去东莞;去年,深圳又有多家新金融企业出现危机,缩小规模或重整。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示,在宏观经济背景下,深圳写字楼租赁需求,尤其是中小型金融企业的租赁需求于本季度减弱。他们对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守,希望降低资金投入,以节省物业租赁成本来保持竞争力,以及有效规避预期风险。

展望2019年,经济放缓持续,中小型企业料将面临挑战。在此背景下,深圳写字楼市场的租赁需求增长乏力。

此外,第一太平戴维斯预计,2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付,主要集中于福田中心区和前海,分别占总新增供应量的28.8%和25.5%。

为缓解大量于未来五年入市的新增供应带来的压力,业主方料将采取更为有力的优惠手段,以应对租户方市场的持续并合理规避管理风险。

谢靖宇表示,受新增供应入市的影响,甲级写字楼供过于求的情况或将持续,短期内全市甲级写字楼空置率将持续上升,平均租金将持续下跌。

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