80%的写字楼,都不会赚钱!

  上次写自贸区概念房的时候,有粉丝建议再写写自贸区的写字楼。

  毕竟写字楼这个坑可比自贸区概念房大得多,所以今天小笙就跟大家聊聊写字楼。

  其实,早在2015年就有专家提出,我国的写字楼已经严重过剩。

  但由于这些年地产在我国的支柱地位,基本上对小区规划的大部分情形都给亮了绿灯。

  再加上由于技术数据因素,这些年在规划写字楼时也没有整体的数据统筹,以至于无数写字楼还是如雨后春笋一样源源不断的冒了出来。

  只是在接下来的16年、17年里,这些写字楼过剩的现象被一片火热的楼市所掩盖。

  但,如今经济寒冬,写字楼终于露出最苍白的底色。

  惊人空置率

  在各地的新区规划中了,写字楼已经成了必不可少的标配。

  比如天津的滨海新区,前些年正赶上国家大战略发展滨海新区的时期。

  北塘、响螺湾等几个大的商业办公区拔地而起。

  但是“潮水”退去的时候,才发现北塘和响螺湾等一批商业卖不出去。

  即使到了现在,天津市的商业办公楼空置率仍然偏高,究其原因还是天津市的经济水平根本用不上这么多办公楼。

  除此之外,还有写字楼空置状况曾被央视点名的深圳。

  据高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告:

  深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,福田区的空置率是16%,而南山区则是22%,其中最高的前海片区达65.7%!

  除了热议的天津和深圳外,其他城市写字楼空置状况也不容乐观,北京甲级写字楼空置率上升到11.5%,达到8年来最高值;上海优质写字楼空置率为18%,是10年来的最高值;

  而上述这些写字楼高空置率的城市还是一线和直辖市,其他三四线写字楼空置率只会有过之而无不及。

  需求动荡

  究其原因还是没那么多企业,也没有那么多办公需求。

  说到底住宅是to C的市场,而写字楼则是纯投资物业,是to B的生意。

  住宅的目标用户,是每一个需要稳定居所的人,而写字楼的目标用户就是公司数量,以及那些劳动力人群白领的数量。

  但一座城市的公司数量,以及劳动力人口是相对有限的。

  据国家统计局数据显示,从2011年到2018年,我国15-59岁劳动人口数量减少了近4000万人,而且在未来预计也会持续减少。

  to B,在很大程度上决定了,受众人群势必会大大减弱。

  人们买住宅,买的是居住需求,以及该城市的就业环境,城市所能提供的医疗、教育、文化氛围。

  只要这座城市有源源不断的人口,就能进一步让住宅价格坚挺。

  但写字楼则并非如此,写字楼受经济周期等因素影响极大。

  无论是经济下行、商圈变迁、产业转型、城市产业结构调整,还是写字楼本身后期维护差、配套没跟上,都会导致其受到巨大冲击,因此不确定性极高。

  比如这两年,社会融资加速下滑,互金行业受到较大冲击,加上部分板块写字楼供给加大,就直接体现在了写字楼空置率上升。

  空置率上升,最受伤的就是写字楼投资者,为了让当初的投资获得收益,只能降价出租。

  以前面提到的深圳为例,2019年上半年深圳写字楼的租金价格一直在下行。

  相比2018年降幅达到20%—30%,其中南山区部分产业园区的租金下跌幅度达到40%,收益也险些腰斩。

  所以投资写字楼,不仅仅需要面对空置,还需要面对收益的动荡,不是谁都能玩儿的。

  想象很美好

  新闻上、娱乐头条上,我们也会经常看到,某大亨购买半栋写字楼租金上涨赚得盆满钵满,某明星为女儿买几层写字楼作为保障的新闻。

  因此大众对写字楼的看法难免期望过高,总觉得买下之后就能躺着收租,也能赚得盆满钵满。

  殊不知,真正好的商业,好的写字楼,如城市地标这类永远不愁租的大型写字楼,往往都是有钱人玩的游戏。

  前期舍得投入大量的资金,而且就算被套也不会影响正常生活。

  但对于普通人而言,能接触到的写字楼项目往往都是百平米左右的项目,甚至有的写字楼仅有五六十平一间,跟公寓别无二致。

  这样的项目,即使真的如销售所说,能发展起来,几十平的写字楼能租给什么样的公司呢?又能收到多少租金呢?

  这些租金显然难以达到自己躺着收租过上米虫生活的愿望,毕竟投资就不大,却做着天上掉馅饼的梦,显然不现实。

  更何况全国写字楼高空置率的现状下,能否租出去还是未知数。

  变现难

  写字楼变现往往比普通住宅,比公寓楼难太多。

  但大部分人认为变现难主要是税费,但小笙认为并非如此。

  当写字楼挣钱的时候,就跟一个印钞机一样,根本不愁卖,毕竟只要有得赚,多高的税费都会有人抢着买单,(当然在挣钱的情况下,基本上也不会有人卖)。

  变现难,主要是在逆境中变现难,一旦有颓势出现二手市场就很难不认可,一般商铺或者写字楼的投资老手,一旦买入这种商铺,都是打着长期持有的准备。

  当发现亏本的时候,租不出去,收益无法覆盖投资的时候,就很难卖出去。

  毕竟购买者稍微一打听,就知道房子是个什么情况,根本没有接盘者,只能烂在手里。

  即使在着急用钱的情况下,大部分银行也不会接写字楼的抵押贷。

  所以面对写字楼投资巨大的不确定性,如果不是具有大量的投资资金,必须把写字楼做为配置之一的情况建议慎重。

  如果没有深厚的功力,没有充足的房产经验,以及充足的资金,就轻易不要碰这种产品。

上一篇:谷歌量子计算突破,川普之女:美国实现量子霸权
下一篇:越秀地产走向全国  商住并举共创美好