「民治二手房」大快人心!国家一锤定音,炒房客将迎来最艰难时期,刚需欢呼吧

「民治二手房」

我不止一次强调过,2019年是房地产最艰难时期,但凡抱有“调控放松房价反弹”幻想者,都会被现实疯狂打脸,因为房地产要被弃置不用了,国家不会允许房地产再肆意发展,经济增长也正在摆脱对房地产的过度依赖。

从近期房地产市场发生的一系列大事件来看,我的判断是完全正确的——首先,银保监会重拳出击,打击违规违法向房地产输送资金,仅仅两个月全国数十起,罚没资金过千万,银保监会主席都站出来高喊,房子不是用来投资的,继续投资房地产根本不划算,释放的信号再明确不过,房地产不能再作为少数人投资赚钱的工具存在了,必须回归服务亿万刚需的民生属性;其次,统计局数据显示,6月超20个城市房价下跌,创近5年历史最高值,尤其是四大一线城市无一例外全部覆没,狠狠打了一些盲目狂吹房价“永涨”的专家的脸;此外,截止到7月26日全国申请破产房企数量高达275家,亦达到历史峰值。中小房企正在加速被淘汰出局,房企间的洗牌优化正在紧锣密鼓上演。

但最重磅的消息发生在今天。7月30日政治局召开会议,会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

加上标点符号一共48个字,其中有16字是对下半年及未来一定时间楼市的定调,即“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。光看字面意思,相信很多人已经有所顿悟了:原来一切都是真的,原来房地产真的要被“抛弃”了,靠投资炒作房地产暴富赚钱的时代真的宣告结束了。

是的,大致意思就是这些,国家一锤定音定调楼市,释放的信号非常明确,房地产要被按下暂停键了,继续做着投资炒房暴富的梦不愿醒来的人是自取其辱,更会付出惨痛代价——国家都发话不能再继续炒作房地产,你还逆势而为,熟视无睹,你不吃亏谁吃亏,你不被教训谁被教训?对于政治局会议关于房地产的定调,下面浅谈一下我的三点看法:

第一,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是中国房地产历史上首次在这样级别的会议宣布“不靠房地产拉动经济”,具有重要意义。以前说得最多的话就是,房地产对经济有贡献,言外之意,经济发展依赖于房地产,房地产不能一棒子打死,否则经济不能独善其身。这次这么直接说出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的话,其实也不意外,因为在此之前党媒人民日报、经济日报、经济参考报等已经三番五次表明过立场,“不再靠炒房拉动经济”、“不再重走房地产拉动经济的老路”等,其实早已经铺垫好了,只是很多人没有注意罢了。

同时,直接回应了前段时间董藩、倪鹏飞、孟晓苏等地产专家们呼吁重启房地产以拉动经济的建议——国家对房地产的定位很明确,过去你是经济发展的功臣,但未来不能再靠发展房地产来刺激经济发展了,因为这无异于饮鸩止渴。房地产完成了阶段性任务,现在已经是千疮百孔,需要时间来自我修复,休养生息。这就等于直接告诉所有人:房地产市场难以再现前20年的疯狂了。

第二,楼市难涨,利好刚需买房。中央再提房住不炒,意味着今年房价再次出现反弹的概率很低,诸多城市的房价将处于震荡状态。所以,期待房价大幅度调整不现实。吻合我们之前屡屡强调的,未来房价走势将趋向于“稳定”,不能大涨也不能大跌。这个时期对于没买房的刚需来说,算是非常好的购房时间窗口,因为炒房投机客已经意识到了风险,都在加快套现逃离的步伐,这就给了刚需购房议价的空间。

结合上文来说,其实对于刚需来说,最好的消息来自开发商那里。融资收紧会让开发商很难借到钱,手里没有余粮总是会内心发慌,面对各种资金开销压力,开发商自然不会坐以待毙,正如很多专家所言,这会倒逼开发商降价卖房。明目张胆的降价肯定不会被允许,但是偷偷摸摸地促销降价肯定会接踵而至。像笔者所在的城市合肥,除了少数价格倒挂的限价盘还非常受青睐之外,其它很多没有价格优势、新区无配套新盘都是蜗牛去化,开发商主要的销售渠道就是房产中介分销,分销的最大魅力就是,购房者可以直接享受到优惠,往往比备案价格要低不少,更不要说一些楼盘直接打出买房送车位、送车位券、送物业券的优惠了。

而所有开发商之中,富力的做法又是最具代表性的。作为曾是全国10大地产商之一,富力已经宣布下半年停止拿地,当下最紧要的任务是“促销售、抓回款”,以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化。富力的做法给整个房地产市场中的开发商树立了一个非常好的榜样,扩张、拼规模都是扯淡,当下唯有做好销售加速回款手握现金才是最至关重要的,没有钱剩下的路不好走。

第三,独立经济学家马光远说,就目前的时间窗口而言,现在真的是好好推房地产市场化,让一些不合理的干预退出的最好的时间窗口。这话我非常赞同,中国房地产虽说是市场化,但所有人都知道受政策影响巨大,甚至有人说中国楼市是“纯粹的政策市”。其实放眼发达国家,楼市的健康理性发展都是市场自我调节的结果,鲜有政策干预的,实质上政策也不可能一直干预下去。冯仑说,凡是市场能自主调节的就让市场来调节,现在就是到了这个关键时期。

两天前的博鳌房地产论坛上,经济学家贾康公开表示,“限价”把商品房轨道上的购买变成了一个荒唐、带有赌博性质的行为,他本人坚决反对摇号限价。原因在于,限价会使开发商失去积极性,导致经济学上的供给不足,这背离了市场经济优化资源配置、满足人民需要的初衷,房地产市场会逐渐走向开始似乎有点小聪明,后面越做路越窄的死胡同。取消限价、摇号这些强干预政策对于市场走向自我调节是非常有帮助的。

为什么在这个时间节点国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”?因为十次危机九次地产,更因为房地产作为国民经济的重要组成部分,既涉及到了经济安全领域,也涉及到了社会安全领域。中国房地产目前已经是千疮百孔,病入膏肓,如果再不及时医治,真的可能发生系统性金融风险,房地产枝繁叶茂对经济的稳定有重要意义,国家绝对不会眼睁睁看着它出问题而不及时解决。

最近看到一份研究报告,部分城市房价过高,开始出现排挤效应,无论对区域经济发展,还是城市化进程,都已经出现反向抑制作用,不利于区域的长远发展,这也是为何长沙、海南等地坚持楼市调控不动摇的重要原因。这更是国家火急火燎提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的根本原因。

其实经济日报早就有言在先了:不可否认,短期内,房地产市场能够带动经济增长,但这种增长是规模扩张的增长,是量的增长,是抑制新动能、新产业的增长,是累积结构性矛盾的增长,长期必然不可持续。日美都以铁的事实证明,依靠房地产带动经济增长不可长久。

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